公寓是坑吗「品牌公寓是不是很坑」

熟悉我的朋友应该了解，我是一直谨慎推荐公寓的。昨天的时候，有网友咨询公寓的事情，简单说了下。今天又有人咨询，就详细说说吧。

说下我对公寓的理解。我为什么一直谨慎推荐公寓呢。

首先，济南现在市场上的公寓太多了，很多写字楼不好卖，开发商就把写字楼改成公寓去销售。因为供给太多，而买公寓的人没有那么多，所以很多公寓价格暴跌。比如华润中心的公寓曾经1.9万，前段时间1.5万左右；比如世茂时代先声的公寓从8000元/平，降到了4000元/平；还有工业北璟樾的公寓，唐冶帝华广场的公寓，西客站恒大的公寓，均有价格上的下跌......公寓被戏称为“穷人”的理财产品，因为投入不大，很多人感觉花个二三十万买个公寓，多香。而“穷人”是对价格更敏感的群体，价格上的波动对他们决策影响是比较大的，价格降一降，自然就有图便宜的购房者冲进售楼处。沧海可以变成桑田，但人性却亘古不变。一些简单的套路，开发商是屡试不爽的。

其次，公寓是属于商业地产，商铺也好、写字楼也好，还是公寓，本质上是考验的一个人商业运营的能力，商业地产的投资难度是远高于住宅的的，如果说买住宅的难度系数为1的话，买公寓的难度至少在3以上。济南市场上公寓参差不齐，明坑暗坑有很多，稍有不慎就会被套路。还有即使你如愿买到了一个不错的公寓，你怎么找租客？空租期咋办？碰到奇葩的租客咋办？为了一月2000多的租金，你的生活会添各种烦恼。

另外，因为公寓属于商业地产，二手公寓的交易税费是很高的，所以基本没有人会买二手房公寓的，公寓的流动性特别差。公寓好比是一个长期的大额存单，需要用钱的时候，变现不了，收益靠每月的租金。大额存单的情况是最起码本金还是你的，本钱没有少，但公寓到了二三十年后，就烂的不行了，大概率不值原来的价。

另外公寓是商水商电、住户比较多、居住体验差、产权是40年，没有住宅的落户、教育等福利等等，这些细节就不必细说了。

刚刚说过了，既然公寓是靠租金赚取回报，为了收益更高，那么必然要求这个公寓位于核心的地段，要求周边办公楼密集的，最好还有地铁的。这是保证好出租的先决条件。只有公寓周边有着大量的租房的需求，你的公寓才能好出租，才能租得上价格。

还有，公寓不同于住宅，一栋楼居住的人很多，每层楼都有好多户数，所以对物业的要求是很高的，物业一定要好，不然七八年后，公寓就会变得十分破败，租金自然直线下滑，还不好找租客。

大概就是这个情况。买公寓一定做好长期持有的准备，选择地段好、品质开发商的，物业好的，另外，还得控制好买入的价格。公寓的学问比住宅深多了！

说了这么多，不是不让你买公寓，只是让你对公寓有着更清楚的认识，别买得糊里糊涂、不清不楚的。

是的，公寓这种资产并不是适合所有的购房者，但是如果你是想买个婚前财产，或者没有购买住宅的资质了，也是可以考虑公寓的。

今天就说这些。