公寓楼的坑「公寓的坑在哪里」

今天我们就来说说公寓。

一个很有意思的现象，后台很多朋友问我公寓投资怎么样？却几乎没有人问过我公寓自住怎么样？所以，我查阅了今年的市场报告，可以这么说：买公寓90%的人都是为了投资。

为什么这么多人想买公寓投资，无非开发商宣传的两个点让大家心动：低总价和买一层送一层（算下来不亏，感觉自己赚了棒棒哒~）。但既然是投资，正确的思维方式，是以一个投资产品的标准去衡量它。

首先回答你，公寓是什么？

我们现在市场意义上的公寓，就是小面积的商用房。有soho和loft两种，其中soho就是平层，一半层高在4-4.5米。loft就是一层变两层的那种，层高一般在5.5米。其中公寓的单层一般来说有20-40个单位，配置3-6个电梯。类比来说，就跟学生宿舍差不多。

▲一个典型的公寓单层平面

▲现在贵阳市场上最常见的loft公寓

了解了公寓的基本属性，那么好的地产投资品的标准是什么？

未来好转手、产品好居住

配套有潜力、价值有空间

为什么我说公寓对大部分人，是食之无味弃之可惜的鸡肋型产品，因为它很难满足上面几个标准。

第一、公寓作为商用房，天生存在缺陷

与写字楼、商铺一样，大部分公寓的属性都属于商用性质。商用性质是什么概念？

40年产权、商水、商电、没有煤气、难以落户。

这些，都是公寓的天生缺陷。土地年限少，使用成本高，落不了户就享受不了配套公共服务，这就意味着公寓的自住指数确实很低。

因为公寓的先天缺陷，市场表现反映很准。不管广告怎么打，在今年住宅喜大普奔的时候，公寓的市场价格稳如中华田园犬，也就是说，自住、投资的第一选择，还是住宅。公寓不过是第二、甚至第三选择。

第二、公寓作为商用房，转手难度高

根据规定，在商业地产交易时，除了买方需要缴纳的3%契税外，卖方缴纳税费一般有两种方式征收。如果按照成交总价征收，则卖方要缴纳5.6%的增值税和附加、20%的个税、20%的土地增值税等，合计为成交价的45.6%；如果按照差额征收，则卖方要缴纳5.6%的增值税和附加、20%的个税、30%-50%的土地增值税等，合计为差额价的55.6%-75.6%。

也就是说，极高的税率让你基本上享受不了物业增值带来的投资收益，只能享受出租收益。这些交易问题，你在买公寓的时候，想到了吗？

第三、个人购买公寓，运营跟不上

购买公寓之后，出租基本上是唯一的收益方式。出租分为几种：短租（酒店型）、长租、工作室（办公为主）。但是这几种方式的前提，是你首先还要承担一个装修成本（没装修过的公寓，租不出去）。装修之后短租需要酒店运营方接手、长租要面对小业主（如果能有固定的运营公司那当然最好）、工作室要面对租客不稳定（毕竟创业公司能活过一年的不多）。相对住宅，是不是麻烦多了？

还有就是供需问题，现在市场上的公寓有多少呢？不用我说，大家也知道，基本上比较出名的项目都有公寓，未来公寓还将有一波放量。租赁公寓的人群是市场的刚需租赁客户，必然是对价格较为敏感的人群，在公寓放量极大的情况下，你的溢价能力有多少？

为什么市场上有这么多公寓？其实对开发商来说，也很郁闷。这就要说到拿地时候的指标了，在拿地时，有一个商业指标，要求你必须配建多少的商业或者商务。商铺也不好卖、写字楼更老火（成本极高），所以想来想去，还是搞公寓吧。所以对开发商来说，公寓对他们也是食之无味弃之可惜的鸡肋型产品。住宅这种好走量的产品，才是他们的最爱。

对了，公寓属于商业物业，首付5成，利率上浮哦，亲。

说了这么多，你还是想要一个公寓怎么办？好吧，我给你几个建议：

1、如果有靠谱的运营商，比如国内的某些长租公寓运营商，你可以考虑和他们合作。虽然租金不一定达到你的心理价位，但是你一定程度上避免了空窗期和出租难的风险。而且通过他们去管理租户，你可以省去很多麻烦事。虽然钱少挣点，但心少累点。

2、考虑到租户的需求，你选择的公寓应该在公共交通便利（轨道站点旁）、餐饮、便利店等配套相对丰富的地方。租公寓的大部分会是年轻人，什么学校、教育之类的对他们来说无所谓。他们要的是公共交通便利、楼下就有吃的喝的，如此而已。

3、在装修时，可以考虑做改造和配置全套家具、家电，比如说loft的公寓，改造成独立两套出租，这样收益比一套要好，而且对于租客来说降低租赁压力。比如一套你租1300，租客还觉得贵了。搞成两套去出租，一套租700，不少人还是可以接受。

4、公寓就是长期投资产品，适当降低自己的心理期望值，有益身心健康。就当买一个收益率每年5-6%的理财产品，还有一大坨资产放在那里嘛。